KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
Av. Nevin Can & Av. Gonca Şahin
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak 01/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere başta kiraya ilişkin olanlar olmak üzere birtakım uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre kiradan kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların bir kısmında arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması artık mümkün olmayacaktır.
Yapılan değişiklik sonrasında arabuluculuğun dava şartı haline getirildiği uyuşmazlıkların ilki ve belki de en önemlisi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar olup çalışmamızda da bu değişiklik üzerinde durulmuştur. Düzenlemeye göre kira ilişkisinden kaynaklı bir dava açılabilmesi için, İcra ve İflas Kanunu’nun ilamsız icra tahliyesine ilişkin olanlar hariç olmak üzere tüm diğer davalarda öncelikle arabuluculuk başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Farklı kira ilişkilerinde (örneğin taşınırların kirasında) farklı hükümler geçerli olabilmekle birlikte çalışmamız, yalnızca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri göze alınarak hazırlanmıştır.
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere dava şartı arabuluculuğun istisnası olarak İİK’dan kaynaklanan ilamsız takip ile tahliye talepleri getirilmiştir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesi ise ancak iki durumda istenebilmektedir: kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesinin süresinin dolmasıdır. Buna göre kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi ya da vermiş olduğu tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin gelmesi durumunda icra takibi yapılması veya takibe dayanılarak dava açılmasından önce arabuluculuğa başvurma şartı bulunmamaktadır.
- İstisna: Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Takip
İlk istisna olan kira bedelinin ödenmemesinde kiracının kira bedelini süresinde ödememesi durumunda kiraya verenin ödenmeyen bedele ilişkin olarak icra takibi başlatma hakkı bulunmaktadır. Ödenmeyen bedele ilişkin olarak icra müdürlüğünce bir ödeme emri düzenlenerek kiracıya gönderilir ve kiracının, ödeme emrinin tebliğinden itibaren ya 7 gün içinde itirazlarını bildirmesi ya da 30 gün içinde kira bedelini icra müdürlüğüne ödemesi gerekmektedir. Eğer kiracı tarafından süresi içinde itiraz edilmez ya da ödeme yapılmazsa kiraya verenin icra mahkemesinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilmesi mümkündür. Dolayısıyla ödenmeyen kira bedeli nedeniyle bu yönteme başvurularak en nihayetinde kiracının tahliyesi için dava açılırken arabuluculuğa başvurmuş olma şartı aranmayacaktır.
- İstisna: Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İlamsız Takip
Kira ilişkilerinde dava şartı arabuluculuğun diğer bir istisnası ise tahliye taahhütnamesine bağlı takip başlatılmasıdır. Kiracının yazılı bir şekilde kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi üstlendiği belgeye uygulamada “tahliye taahhütnamesi” adı verilmektedir. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatılması durumunda kiracıya gönderilecek ödeme emrinde ise ya 7 gün içinde itirazların icra müdürlüğüne bildirilmesi ya da 15 gün içinde taşınmazın boşaltılması gerektiği belirtilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmemiş ve 15 gün içinde taşınmaz tahliye edilmemiş ise taşınmazın zorla icra işlemi yapılabilir. Fakat eğer kiracı itiraz etmiş ise tahliye için dava açılması gerekir. Yapılan düzenleme uyarınca bu dava açılmadan önce de arabuluculuğa başvurulması gerekmeyecektir.
Bu noktada belirtilmesi gerekir ki tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliyenin istenebilmesi için taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte verilmiş olması ve düzenlendikten sonraki bir ay içinde takibe koyulmuş olması gerekmektedir. Uygulamada kiracılar, kira sözleşmesi ile aynı tarihte ve tahliye tarihi kısmı boş olan bir tahliye taahhütnamesini imzalanmaya zorlanmakla birlikte eğer bu belgeye düzenleme tarihi atılacak olursa taahhütnamenin hukuken bir geçerliliği kalmayacaktır.
SONUÇ
Bilindiği üzere iş hukukunda konusu alacak, tazminat ve işe iade olan davalar ile ticaret hukukunda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat taleplerine ilişkin olarak dava açılmadan önce arabuluculuk yapılmış olması dava şartı olarak düzenlenmişti. Kanun değişikliği ile zorunlu arabuluculuğa dahil olan davaların kapsamı genişletilmiş ve hem ticaret hem de iş hukukunda daha önceden dava açılması öncesinde arabuluculuğa başvurma şartı olmayan itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları hakkında da arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre 1/9/2023 itibariyle hem ticaret hem de iş davalarında konusu alacak, tazminat, işe iade, menfi tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olma zorunluluğu bulunacaktır.
Ticaret ve iş hukukunun yanı sıra taşınmazlara ve kiraya ilişkin birtakım uyuşmazlıklar için de 1/9/2023 itibariyle zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre (kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesine ilişkin davalar hariç olmak üzere) kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan davalar ve komşu haklarına ilişkin davalar açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması artık kanunen zorunlu olacaktır. Bunlardan belki de en önemlisi ve kiraların fazlasıyla yükselmesi nedeniyle en çok kişiyi ilgilendireni ise kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklardır.
Arabuluculuğun başarısının belki de en büyük sırrı, bu sürecin gönüllü olarak başlatılması ve devam ettirilmesidir. Fakat ülkemizde isteğe bağlı arabuluculuğun teşvik edilmesi yerine zorunlu tutulması yoluna gidilmekte, bu zorunlu arabuluculuğun kapsamı ise her geçen gün daha da genişletilmekte ve arabuluculuğa başvurulması zorunlu olan uyuşmazlık türlerine ısrarla yenileri eklenmektedir. Zorunlu arabuluculuk kapsamında ise taraflar, gerçekten bir uzlaşma hedefi olmaksızın ve yalnızca yasal gerekliliği yerine getirmek amacıyla arabuluculuk yoluna başvurmakta, bu nedenle de zorunlu arabuluculuk kapsamında başlatılan arabuluculuk sürecinde hedeflenen başarıya ulaşılamamaktadır. Kanımızca yargı üzerindeki yükün azaltılması için zorunlu arabuluculuk yerine önleyici hukuk ve arabuluculuk da dahil olmak üzere alternatif çözüm yöntemleri hakkında halka nitelikli bilgi sağlanması ve bu yöntemlerin çeşitli şekillerde teşvik edilmesi, tarafların arabuluculuğa zorlandığı uyuşmazlık türlerine yenilerinin eklenmesinden çok daha faydalı olacaktır.
